2026 yılında kira artış oranları, kiracı hakları ve ev sahibi yükümlülükleri hakkında kapsamlı rehber. TÜFE oranları, tahliye süreçleri ve arabuluculuk hakkında bilmeniz gerekenler.
2026 Yılında Kira Artışları Nasıl Belirlenecek?
2026 yılı itibarıyla kira artışlarında önemli değişiklikler yaşanmaktadır. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan TÜFE oranları, kira artışlarının belirlenmesinde temel referans olmaya devam etmektedir. Bu makalede, 2026 yılında kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken tüm yasal düzenlemeleri detaylı şekilde ele alacağız.
Yasal Kira Artış Sınırı Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, konut kiralarında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
2026 yılı için bu oran yaklaşık %35-40 bandında seyretmektedir. Ancak bu oran, TÜİK tarafından açıklanan resmi verilere göre değişkenlik gösterebilir.
Önemle belirtmek gerekir ki, taraflar sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırabilirler. Ancak yasal sınırın üzerinde bir artış oranı belirlenmesi halinde, bu madde geçersiz sayılacak ve yasal oran uygulanacaktır.
Kiracının Temel Hakları Nelerdir?
Türk hukukunda kiracılar, pek çok önemli hakla korunmaktadır. Bu hakların bilinmesi, olası uyuşmazlıklarda kiracının kendini savunabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
1. Sözleşme Güvencesi
Ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez. Tahliye için yasal bir sebep bulunması ve mahkeme kararı alınması zorunludur. Kira sözleşmesi, belirli süreli olsa dahi, kiracının talebi olmaksızın kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.
2. Kira Artış Sınırı Hakkı
Ev sahibi, yasal oranın üzerinde kira artışı talep edemez. Eğer sözleşmede belirlenen artış oranı yasal sınırı aşıyorsa, kiracı sadece yasal oranı ödemekle yükümlüdür. Bu durumda kiracı, fazla ödediği kira bedellerini de geri talep edebilir.
3. Depozito Hakları
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının verdiği depozito iade edilmelidir. Ev sahibi, yalnızca kiracının borcundan veya kiraya verilen taşınmazda meydana gelen hasarlardan kaynaklanan alacaklarını depoziteden mahsup edebilir. Bunun dışında depozito, kiracıya eksiksiz iade edilmelidir.
4. Onarım ve Bakım Hakları
Kiralanan taşınmazın zorunlu onarımları ev sahibine aittir. Çatı akması, tesisat arızaları, yapısal sorunlar gibi durumlar ev sahibi tarafından giderilmelidir. Kiracı, acil durumlarda onarımı yaptırıp masrafı kira bedelinden düşebilir.
Ev Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri
Ev sahipleri de yasalar çerçevesinde belirli haklara sahiptir. Ancak bu hakların kullanımı, yasal prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
Kira Artışı Bildirimi
Ev sahipleri, kira artışını yazılı olarak ve en az 30 gün önceden bildirmelidir. Bu bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Aksi halde artış talebi geçersiz sayılabilir ve kiracı eski kira bedelini ödemeye devam edebilir.
Tahliye Sebepleri
Ev sahibinin tahliye davası açabilmesi için geçerli sebepler şunlardır:
- İhtiyaç sebebiyle tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı
- Yeni malik tahliyesi: Taşınmazı satın alan yeni malik, belirli şartlarla tahliye talep edebilir
- Tadilat ve yeniden inşa: Esaslı onarım veya yeniden inşa gerektiren durumlar
- Kira bedelinin ödenmemesi: İki haklı ihtar veya bir kira döneminde iki ay gecikme
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde veya tarafların anlaşamaması halinde bu dava açılabilir. Mahkeme, rayiç bedelleri, emsal kiraları ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
2026 yılında kira tespit davası açma süresi, kira döneminin bitiminden itibaren 30 gün içindedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması halinde dava hakkı düşer.
Uyuşmazlık Durumunda İzlenecek Yol
Kira uyuşmazlıklarında öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. 2024 yılından itibaren kira davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.
Arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerine veya online olarak UYAP üzerinden yapılabilir. Süreç genellikle 3-4 hafta içinde sonuçlanmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Soru: Ev sahibim yasal oranın üzerinde artış istiyor, ne yapmalıyım?
Cevap: Yasal oranı ödeyin ve fazlasını ödemeyin. Ev sahibi dava açarsa, mahkeme yasal oranı uygulayacaktır.
Soru: Kira sözleşmem bitti, ev sahibi çıkmamı istiyor. Çıkmak zorunda mıyım?
Cevap: Hayır. Sözleşme otomatik olarak uzar. Tahliye için mahkeme kararı gereklidir.
Sonuç ve Öneriler
Kira ilişkilerinde hem kiracı hem de ev sahibi haklarını bilmeli ve yasal süreçlere uygun hareket etmelidir. Herhangi bir uyuşmazlık durumunda profesyonel hukuki destek almak, haklarınızın korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Kira sözleşmenizi imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışmanızı, tüm yazışmalarınızı kayıt altına almanızı ve ödeme belgelerinizi saklamanızı öneririz.
