Gayrimenkul Hukuku ve Danışmanlık Hizmetleri

Gayrimenkul Hukuku, hukuk sistemimizin en karmaşık ve ekonomik değeri en yüksek alanlarından biri olup, taşınmaz malların mülkiyetini ve bunlara bağlı ayni hakları düzenler. Gayrimenkul işlemleri, alım-satım aşamasından başlayarak ipotek tesisi, inşaat süreçleri ve yönetimsel süreçlere kadar Tapu Sicil Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'nda öngörülen sıkı şekil şartlarına tabidir. Adıyaman'daki hukuk büromuz, mülkiyet hakkının kutsallığı ilkesinden hareketle, müvekkillerinin taşınmaz yatırımlarını güvence altına almak, mülkiyet transferlerini hukuken kusursuz gerçekleştirmek ve doğabilecek ihtilafları çözmek üzere hukuki danışmanlık sunmaktadır. Yatırımlarınızın güvenliği ve haklarınızın korunması için tapu ve kadastro süreçlerine hakim bir ekiple çalışmak elzemdir.

Tapu Sicilinin Önemi ve Güven İlkesi

Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyeti ancak Tapu Müdürlüğü nezdinde yapılan resmi tescil ile geçerli olur. Tapu dışı yapılan satış vaadi sözleşmeleri veya adi yazılı belgeler mülkiyeti nakletmez, yalnızca şahsi hak doğurur. Büro olarak, alım-satım öncesinde 'Hukuki Durum Tespiti' (Due Diligence) yaparak, tapu kaydı üzerindeki hacizleri, ipotekleri, şerhleri ve mülkiyetin kullanımını kısıtlayan tüm unsurları inceliyoruz. Tapu siciline güven ilkesi uyarınca, iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarını koruyan mekanizmalar hakkında müvekkillerimizi bilgilendiriyoruz.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet haklarının korunmasında en etkili yol olan bu davalar; yolsuz tescil, sahtecilik, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya mülkiyetin haksız el değiştirdiği her durumda açılır. Özellikle Muris Muvazaası (miras kaçırma) davalarında, mirasçıların saklı paylarının korunması ve terekenin iadesi için titiz bir çalışma yürütüyoruz. Satışın gerçek bir iradeye dayanıp dayanmadığı, bedelin ödenip ödenmediği ve tarafların niyetlerini ispat ederek, hatalı kayıtların düzeltilmesini takip ediyoruz. Bu davalar, ispat yükü ve teknik detaylar bakımından hukuk desteği gerektirir.

Kira Hukuku: Tahliye ve Kira Tespit Davaları

Günümüz ekonomik koşullarında kiracı ve kiralayan arasındaki uyuşmazlıklar büyük artış göstermiştir. Kira Sözleşmeleri'nin hazırlanmasından, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa nedeniyle tahliye veya on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye davalarına kadar geniş bir yelpazede hizmet veriyoruz. Ayrıca, kira bedelinin emsal piyasa değerine getirilmesi için açılan Kira Tespit Davaları ve kira artış oranlarının yasal sınırlar dahilinde kalmasını denetliyoruz. İhtarname süreçlerini İcra İflas Kanunu ve Borçlar Kanunu'ndaki süreleri gözeterek yönetiyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kentsel Dönüşüm

Arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki ilişkileri düzenleyen bu sözleşmeler, inşaat sektörünün temelidir. Teslim süresi, teknik şartname, cezai şartlar ve iskân (yapı kullanma izni) alımı gibi kritik maddelerin arsa sahibini koruyacak şekilde düzenlenmesini takip ediyoruz. Kentsel Dönüşüm (6306 sayılı kanun) kapsamında riskli yapı tespiti, yıkım süreci ve yeni inşaat paylaşımında müvekkillerimizin hak kaybı yaşamaması için hukuki rehberlik sunuyoruz. Müteahhidin temerrüdü durumunda sözleşmenin feshi ve nama ifa süreçlerini yönetiyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu) Davaları

Miras yoluyla veya ortaklaşa sahip olunan taşınmazların paydaşlar arasında paylaşılamadığı durumlarda açılan davalardır. Taşınmazın aynen (fiziki olarak) taksimi mümkün değilse, icra kanalıyla satış yapılarak bedelin paylaştırılmasını takip ediyoruz. Bu süreçte satışın feshini gerektirecek usulsüzlüklerin önlenmesi ve müvekkilimizin taşınmazın gerçek değerinde satılmasını sağlamak için hukuki takip yapıyoruz. Emlak değerleme konusunda bilgili kişilerle koordineli çalışarak hakkaniyetli bir paylaşım hedefliyoruz.

Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Vatandaşlık Süreci

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den mülk alımı ve bu yolla Türk Vatandaşlığı başvuruları özel düzenlemelere tabidir. Askeri yasak bölgelerin kontrolü, döviz alım belgesi işlemleri, tapu randevuları ve 3 yıl satmama şerhi süreçlerini bizzat yönetiyoruz. Müvekkillerimize taşınmazın değerleme raporundan, vatandaşlık evraklarının teslimine kadar hukuki destek sağlayarak yatırımlarının Vatandaşlık Kanunu yönetmeliğine tam uyumlu olması için titizlikle çalışıyoruz.

Sınırlı Ayni Haklar: İpotek, İrtifak ve İntifa Hakları

Gayrimenkul üzerindeki kullanım ve yararlanma haklarını düzenleyen sınırlı ayni hakların tesisi veya kaldırılması işlemlerinde bilgi sahibiyiz. Banka kredileri için İpotek Tesis Sözleşmeleri, geçit hakkı (yol hakkı), sükna (oturma) hakkı ve intifa hakkı gibi şerhlerin tapuya işlenmesi veya süresi dolanların terkini süreçlerini hukuki güvenlik prensibiyle yönetiyoruz. Bu hakların sonraki malikleri de bağlaması nedeniyle kayıtların doğruluğunu titizlikle denetliyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Apartman/Site Yönetimi

Toplu yaşam alanlarında aidat alacaklarının takibi, genel kurul kararlarının iptali, ortak alanların kullanımı ve yönetim planının değiştirilmesi ihtilaflarında hukuki destek veriyoruz. Site yönetimlerinin hukuki statülerinin belirlenmesi, yönetici sorumlulukları ve komşuluk hukuku çerçevesinde yaşanan tecavüzlerin (müdahalenin men'i) önlenmesi için mahkeme ve icra yollarını etkin bir şekilde kullanıyoruz.

İmar Uygulamaları ve Kamulaştırmasız El Atma

Belediyelerin imar planları çerçevesinde şahıs arazilerini yeşil alan, yol veya park olarak ayırmasına rağmen uzun yıllar kamulaştırma yapmaması durumunda Hukuki el atma davaları açıyoruz. İdarenin, vatandaşın mülkiyet hakkını bedelini ödemeksizin fiilen kısıtlamasına karşı tazminat davaları açarak, gayrimenkulün piyasa değerine uygun bedelin tahsilini takip ediyoruz. Mülkiyetin ihlal edilmediği, adil bir planlama düzenini savunuyoruz.

Kıyılar, Orman Arazileri ve Koruma Alanları

Kıyı kanununa tabi yerlerdeki mülkiyet sınırlamaları, orman vasfını yitirmiş (2B) arazilerin satışı ve tarihi eser niteliğindeki taşınmazların restorasyon/kullanım süreçlerinde danışmanlık veriyoruz. Sit alanlarında kalan taşınmazların kullanım kısıtlamaları nedeniyle uğranılan zararların tazmini veya bu kısıtlamaların hukuki sınırlarının aşılıp aşılmadığının denetimi çalışma alanımızdır. Devletin mülkiyet üzerindeki denetim yetkisini ölçülü kullanması gerektiğini vurguluyoruz.

Zilyetlik ve Zamanaşımı ile Mülkiyet Edinimi

Tapusuz taşınmazların veya kadastro tespiti yanlış yapılmış yerlerin Zilyetlik (Kullanım) ve kazandırıcı zamanaşımı süreleriyle mülkiyetinin kazanılması (tescil davası) süreçlerini takip ediyoruz. Yerel bilirkişi incelemeleri ve hava fotoğrafları gibi teknik delillerle, müvekkillerimizin fiili durumunun hukuki bir tescile dönüşmesini takip ediyoruz. Kadastro mahkemelerindeki eski devirlerden gelen hakların iadesi süreçlerini yönetiyoruz.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Ticari Taşınmazlar

Ticari binalar, fabrikalar ve otel yatırımları için 'Sale and Leaseback' (sat ve geri kirala) modelleri, uzun dönemli ticari kira kontratları ve yönetim sözleşmeleri hazırlıyoruz. Yatırımcıların vergi planlamasına uygun, hukuki riskten arındırılmış gayrimenkul portföyleri oluşturmalarına destek veriyoruz. Endüstriyel bölgelerdeki mülkiyet ve ruhsat uyuşmazlıklarında hukuki görüş sunuyoruz.

Sonuç olarak; Adıyaman Gayrimenkul Avukatı olarak biz, taşınmaz değerlerinizin hukuki kalkanıyız. Sadece dava aşamasında değil, henüz sözleşme kurulurken doğru adımlar atılmasını sağlayarak olası hak kayıplarının önüne geçiyoruz. Taşınmazın fiziki varlığını, hukuki bir güçle birleştirerek mülkiyetinizi yarınlara güvenle taşıyoruz. Her bir tapu kaydı, bizim için bir ailenin emeği ve geleceğidir; bu bilinçle haklarınızı en üst düzeyde savunmaya devam ediyoruz.

Dijital Tapu ve E-Devlet Entegrasyonu

Gelişen teknoloji ile birlikte tapu işlemlerinin büyük bir kısmı artık dijital ortamda (Web Tapu) yürütülmektedir. Büromuz, müvekkillerinin dijital tapu süreçlerini yakından takip ederek, elektronik ortamda yapılabilecek yetkilendirmeler, şerhler ve sorgulamalar konusunda rehberlik etmektedir. Dijital güvenliğin taşınmaz güvenliği kadar önemli olduğu günümüzde, siber risklere karşı mülkiyetinizi korumak adına gerekli hukuki önlemleri alıyoruz. E-devlet üzerinden mülkiyet kontrolü ve anlık uyarı sistemlerinin kurulumu konusunda müvekkillerimize teknik ve hukuki destek takip ediyoruz.

Gayrimenkul Vergileri ve Mali Sorumluluklar

Taşınmaz edinimi ve devri sırasında doğan vergi yükümlülükleri (tapu harcı, değer artış kazancı vergisi, emlak vergisi) konusunda stratejik danışmanlık sunuyoruz. Hatalı beyanlar nedeniyle vergi cezaları ile karşılaşmamanız için devir değerlerinin yasal sınırlar dahilinde doğru belirlenmesini takip ediyoruz. Özellikle miras yoluyla geçen taşınmazlarda veraset ve intikal vergisi süreçlerini yöneterek, taşınmazın hukuken temiz bir şekilde intikalini gerçekleştiriyoruz. Maliyet analizlerimizi yaparken, müvekkillerimizin yasal hakları konusunda bilgilendiriyoruz.